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李江涛:从房地产企业裁员看房地产行业前景

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文/李江涛(微信公众号:李江涛商学)

01

房地产行业调整带来了一个很大的问题,就是房地产过山车的发展。从很多房地产的公司表现来看,年初大幅度的扩张,翻倍的招聘,到年底的时候,开始通过考核来减人,这种戏剧性的变化确实是叫我们感觉到这个行业的寒冬来了。

现在很多人在讲房地产,有的人讲房地产的机会还很多,房子还会发展。实际上,我们一定要走进这个行业来看,房地产行业里边的企业,从2016年开始就进入调整期。我前两天到新疆去,发现有的房地产企业过度负债,面临资金链断裂的问题,自己的物业很难出售,住宅惨淡经营,价格上不去,甚至有些地块原来盈利现在不盈利了。所以说,房地产从2016年开始,经历了2016、2017、2018年三年的时间,进入到2019年的时候,其实很多人真正经历了这样一个寒冬。

02

我们今天提到的房地产企业面临一个裁员的问题,这就是一个实质性的房地产企业的调整。不要再相信什么房价的上涨问题了,最近这一两年,房地产的调整还没有到位,因为有这么四个因素导致房地产没有到位。

第一个,是资金链特别紧张,所以,导致大家没钱来买房子。

第二个,银行现在开始收缩银根,因为从高质量发展以后,银行重视资金质量。特别是银行的房地产的贷款政策做了重大的调整,从原来支持房地产发展,开始限制房地产发展。

第三个,从国家的政策角度讲,是不允许资金大规模的进入房地产,提出房子是用来住的。这样的话,就导致房地产在宏观方面是没有一个很强的推动力。没有宏观支持的行业,是不可能发展的。

最后一个,随着各种中介机构的发展,房地产出现了中介服务平台,比如自如,对房子开展托管。

房地产行业有一个非常重要的特点,就是为了解决居住问题,出现了中介服务平台,我们后面还会专题来讲讲这个问题。这些中介服务平台,像自如,它就可以给你提供居住***,扫码入住,这就是互联网时代的特征。

这样几个因素凑在一起,就使房地产近期不会有一个价格的上涨,甚至局部还有价格的回落问题。

03

房地产有两个因素是很多人对房地产抱有信心的。第一个因素,是对人民币预期的贬值,很多人希望通过房地产保值;第二个因素,房地产不管怎么说是个资产性东西,它有居住功能,还有金融属性。如果要想买房子,随时可以买,要有住房子,可以随时买,因为你是完成居住问题,当然有人说我现在钱不够,租房子也是可以的。

但我认为,房地产真正好的时候是在2022年左右。因为今年如果经济是个大调整期的话,下半年经济复苏,2020年有一个经济的结构性调整,比如说股市会活跃,制造业会崛起。到2021年,经过这两年的时间,会出现一波经济的小***。这个时候,到2022年的时候,很多人手里有钱了,反过来就会做一些住宅的替代性购买,他们希望改良住宅环境,那时候,会出现一批新的有钱的人。

这是我对房地产行业的这样一个解释,今天是针对房地产公司的裁员问题,我们来展望一下房地产行业的情况,对房地产行业的进行了一个基本的解读。

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著名经济学家、管理突破专家;清华大学经济学研究所博士后研究员;南京大学管理学博士;央视两会政府工作报告点评专家;

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