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看招商蛇口如何发展产业地产

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 招商蛇口是改革开放初期,我国第一个外向型经济开发区,也是真正意义上的第一个产业园区。伴随保利、中海等央企的整合浪潮渐次推进之际,2015年底,蛇口工业区实现旗下城市综合开发运营板块的整体上市,吸收合并招商地产,“招商蛇口”再度开启新航程。截止到2016年,招商蛇口布局近40个城市,开发精品项目超200个。土地储备超3400万平方米,在建面积超1200万平方米。

重组后的招商蛇口,也适时从传统开发商转型“城市及园区综合开发和运营服务商”,以“产、网、融、城一体化”推动城市升级发展,致力于打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区,充分聚焦居民、企业和政府需求。

蛇口工业园——产业园区的起步与探索

1978年,党的十一届三中全会揭开了改革开放的序幕,时任香港招商局副董事长的袁庚等招商局第一批创业者来到蛇口,开始了中国产业经济全新的发展探索之路。1979年,在“马前卒”袁庚的建议下,中国产业经济真正意义上的第一块试验田——深圳蛇口工业园成立。

那时的蛇口在今天看来,或许只是一座普通的劳动密集型低端工业园。但在计划经济体制还占据着垄断地位的时代,蛇口的市场化产业经济运营理念无疑是整个80年代中国大陆最具有创新与前瞻性的。当时的蛇口为打造第一块试验田的核心竞争力,工业区建设指挥部总指挥——袁庚率先冲破旧有价值观念、时间观念、人才观念,第一个打破现代产业经济发展的最大障碍——“大锅饭”主义。


为了调动职工的生产积极性,袁庚力排众议,率先实行奖励制度,并破天荒地提出了“时间就是金钱,效率就是生命”口号,干部也不再调配,而是公开自由招聘,不仅满足了职工多劳多得的愿望,也对80年代来深圳创业的王石等一批最早的企业家作了思想启蒙。在工作上打破 “铁饭碗”的同时,蛇口也没有忽视职工生活的变革。住房方面,蛇口勇敢地迈出了全国住房改革的第一步。在实行职工住房商品化,不断推出新住房来满足职工需要,解决了职工住房的良性循环问题,真正做到“住者有其屋”。商品化住房改革的成功也为王石运营深圳万科提供了良好的市场平台。

同时,为加强职工福利待遇,蛇口又突破了仅有一家国有保险企业的尴尬局面。1988年,新中国第一家由企业创办的商业保险机构——平安保险在蛇口开业。但无论是出口加工业、万科平安还是职工生活都离不开服务型金融业的支撑,建立起与市场经济相符的金融体系成为当务之急。面对国有银行一统天下的局面,袁庚再次破天荒地提出引入竞争机制,从体制外成立一家商业银行的办法。1987年,在蛇口工业区内部结算中心的基础上,新中国第一家企业股份制商业银行——招商银行正式成立。


蛇口工业园在“大锅饭”仍占据统治地位的时代,率先突破平均主义的束缚,大幅度提高优化了产业经济营商环境,第一个真正满足中国经济崛起前夜园区职工生产生活的必要需求,有效推动了蛇口加工业飞速崛起,塑造了被全国广泛赞誉的“蛇口模式”。园区大会认为招商银行与平安保险等今日优质市场化企业追根溯源,其实都是袁庚当年为满足产业人士需求而进行的经济创新,让计划经济时代的下属公司走出体制外,率先实行股份化,发挥市场的活力。袁庚是新中国第一批企业家的“孵化器”,是他在蛇口的大胆创新改革给予了王石、马明哲等实业家全新的人生机遇。

世纪之交的蛇口困局


然而蛇口的成功,很大程度上是因为蛇口抢占到了时代的先机。但当改革开放的春风吹遍神州之时,蛇口自身却逐渐黯然失色。同时,伴随改革开放进一步深入,产业园区开始注重配套设施建设,逐渐走向多功能综合性产业区。世纪之交的蛇口在90年代这波浪潮中逐渐变得悄无声息。最先开放的蛇口该如何为产业经济创造优良的营商环境,自己究竟还能不能找回创新试验田带来的经济荣耀?这是当时摆在蛇口面前最严峻的问题。

新世纪招商蛇口的创新之魂

21世纪中国特色社会主义迈入新时代,我国的产业园区开始愈发重视提高吸收外资质量,发展现代制造业,并致力于发展高新技术产业与高附加值服务业。同时,中国人的收入水平、家庭结构等也发生了较大的变化,生活与工作需求也呈现出多元化的趋势,社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

伴随中国经济社会的新世纪巨变,当许多工业园区还在为潮汐现象的空城苦恼之时,度过低潮期的招商蛇口,顺利完成了新一轮国企改革,不断吸引高新技术与文化创意企业入驻园区。但新型产业的崛起必然带来园区内人口结构的重大变化。过去蛇口工业园主导的低端加工业人员变为更具创新思想的80、90后。对于这些更讲求生活质量的人,服务和配套能力的发展转型,成为决定新时代产业园区核心竞争力的关键组成部分。

招商蛇口在这一轮改善园区生活配套的产业浪潮中,正如40年前第一个明白打破“大锅饭”对发挥加工业生产积极性的关键作用一般,立刻意识到美好生活对吸引新型产业工作者的重要性。蛇口再次发挥自己一如既往的创新优势,以其独特的“前港—中区—后城”模式,率先致力于城市运营尤其是生活方面的创新,如何做到不离开产业园区就能享受生活便利与高品质生活,成为了蛇口创新的大方向。

招商蛇口运用市场的手段,探索出了一套全新区域开发及产业新城建设模式,特别是在工作配套的教育文创、养老医疗、文化设施、交通顺畅等方面,根据新型产业人士的实际生活需求,开拓与改造出不少舒适而富有创造力的建筑和社区空间,完善了应有的日常生活、教育、医疗、文化区域配套体系,率先打造出覆盖全生命周期的园区运营模式。作为“城市运营商”的招商蛇口不仅改变着工业园的形态,更深刻影响着新型产业人士的日常生活,推动蛇口真正成为宜居宜业的城市。

招商蛇口领先的生活配套服务招商蛇口探索城市运营新浪潮

上世纪的蛇口在打破“大锅饭”的过程中,是中国大陆最早改善工作生活待遇的地方,虽然客观上解决了那个物质贫乏时代的日常需要,但已无法满足新时代人们的生活需求。住房问题上,招商蛇口基于租房市场的新发展,再推壹棠、壹间和壹栈为代表的壹系列长租公寓模式,为众多世界500强企业员工提供公寓福利。

但除了住房福利这个80年代就已关注到的问题外,招商蛇口在养老、教育等新时代具有高度发展潜力的创新板块也有诸多的尝试,率先在改善产业园区生活方面取得重大突破。特别是现代人较为关心的赡养老人与、孩子入学与文化生活领域。作为最具创新精神的城市运营商,蛇口最大限度地满足了现代都市人群这几方面的需求。

在养老领域,招商蛇口联手法国第四大养老机构——法国高利泽集团进军养老产业。首个合作项目为金山谷养老项目,该项目位于广州番禺,拥有132个床位的核心养老院,4组针对患有认知障碍的老人的独立单元,每个单元含17个床位,以及一座20多人次的日托中心。养老院附近则是5栋老年公寓,每栋公寓内含50套房间,均配备法国银发产业联盟最先进的高科技设备。招商蛇口在老龄化问题日趋严重的今天,成为国内产业地产进军银发浪潮中的领先者。同时在医疗领域,招商蛇口与力宝集团成立招商力宝医疗合资平台,公司以医学影像业务为主要商业模式,率先投资、改造、升级精品医院,较早意识到现代快节奏社会日趋严重的健康问题。


在教育方面,蛇口优势的国际化教育也一直走在深圳市的最前列。招商蛇口在教育国际化方面,积极探索、勇于实践,不断取得新的进展。目前,深圳的7所外籍人员子女学校中,有6所都分布在蛇口,国际教育资源覆盖深圳70%以上外籍人口子女。除了领先的国际教育优势,蛇口的教育形态也呈现出了多样化的特点,满足不让孩子输在起跑线上的教育需求。

在文化生活方面,招商蛇口率先将那些陈旧的加工业老厂房改造为适合新型产业发展的工作生活平台。海上世界、蛇口网谷、南海意库,到如今被列为自贸新城“十大战役”重要项目的潮人码头和价值工厂,正通过组合的形式成长为中国的价值梦工厂,成为深圳乃至全国领先的设计形象,吸引到了大批具有高度审美与想象力的互联网、文化创意企业入驻。

招商蛇口——创新是蛇口崛起的根本

招商蛇口从1979年创立之初,就肩负着改革开放先行者的使命。现在,招商蛇口在持续推动全国46个城市升级的同时,也正积极在“一带一路”沿线国家和地区开发复制推广产业新城发展模式。但世界各地营商环境各有千秋,特别是已经上升到最具地区差异的美好生活层面,以创新基因为根本的蛇口必然不可能拘泥于深圳的发展形式。未来,蛇口模式将针对东南沿海、内陆二三线、南洋诸国、中亚地带等经济水平与生活习惯截然不同的城市,因地制宜吸取张江高科、华夏幸福、万科这些地域优势企业的特点建设产业新城,创造出一套同时拥有产业地产各类城市运营商模式的综合体系,极有可能成为行业内的集大成者。

招商蛇口的成功,根本原因在于其能围绕不同时代产业园区工作人员的各类需求进行创新。从上世纪计划经济体制时代,打破“大锅饭”到改革开放40年,追求美好物质精神生活,蛇口一路披荆斩棘、开疆拓土,始终在探索如何真正承担起产业园区宜居宜业的时代理想方面赢得头筹,抓住时代的机遇。

产业地产:https://f.qianzhan.com/chanyedichan/

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