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万科产业地产模式分析

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互联网、合伙人、物流地产……没兴趣继续做住宅“老大”的万科抛出一张张令人眼花缭乱的新牌,在转型的躁动下,遵循其“城市配套服务商”的定位,万科计划在下个十年,仍将专注于房地产行业,但产业地产将与住宅地产、消费地产并驾齐驱,成为拉动业务的三驾马车。

品牌优势、资金实力,是产业地产开发商的短板,但却是万科的强大优势,2012年开始,万科在深圳、青岛、廊坊、杭州、上海等城市已经排兵布阵,为产业地产黄金时代的到来厉兵秣马。

杭州:良渚文化村·玉鸟流苏创意产业园

信息显示,杭州玉鸟流苏创意产业园2014年11月开园,已有15家企业入驻,涉及行业包括动漫制作、会展策划、艺术设计、个性化服务设计、室内家居设计等多个文化创意领域,其中文创类企业数量12家。

该项目是万科集团旗下的首个由万科独立运营的创意产业园,在万科集团总裁郁亮看来,玉鸟流苏创意产业园是万科在产业地产的一次创新尝试。

上海:北蔡项目、万科VMO、七宝国际

上海北蔡项目,占地16万平方米,为研发办公产品,预计实行滚动开发,售出大部分物业,最快将于2015年5月份正式对外亮相,一期体量6万方,计划售出75%,持有25%,预计均价25000元每平方米。

媒体报道,操盘北蔡项目的团队是上海万科成立仅半年时间的产业地产事业部,上海也成为万科进军产业地产的试点城市;该项目的另一亮点还在于与产业地产专业开发商天安数码的合作,各取所需也好,借鸡生蛋也罢,项目成功的概率又被放大了一些,此前,万科在上海还开发有万科VMO、七宝国际等写字楼项目。

上海万科VMO

郑州:美铭全球高新智慧产业园

该项目位于郑州高新区,2012年底接手。万科与美景集团成立郑州万科美景有限公司,万科占51%股份,美景持股49%,美景集团将旗下七个住宅、写字楼和科技园项目注入合资新公司。

美铭产业园被视为万科产业地产的反面教材。媒体报道,通过美铭,万科得以进入郑州地产市场,但接手园区,却是被动为之,截至7月份,传出该项目因用地系科研性质,面临无法分割乃至无法经营的政策壁垒,媒体称两栋高层建筑已经封顶,工程陷入停滞,前路未卜。

青岛:国家级广告产业园

青岛国家级广告产业园于2012年12月10日开工建设,建设周期为三年,公开资料显示,青岛国家级广告产业园位于青岛城阳区,整个园区占地500亩,产业用地260亩,配套用地240亩,总建筑面积53万平方米,总投资48亿元,项目设计了企业独栋、SOHO、LOFT、平层写字间与商铺等五大产品。从产品和操作手法上看,这更像一个商业地产项目。

青岛国家级广告产业园
深圳:前海企业公馆

2013年8月份,万科以代建、运营前海企业公馆的方式进入前海,中标前海合作区企业公馆BOT项目,用地位于前海合作区第11开发单元,总占地面积约9.3万平方米,建筑面积约6.4万平方米,包含一座约1万平方米的特区馆、36栋建筑面积约200平方米-1600平方米不等的企业公馆等。按照计划,万科将在建好投入使用8年后,移交前海管理局。资料显示,已有汇丰银行、前海人寿、民生电商、工商银行等金融机构入驻该项目。

深圳:万科云城

万科云城即深圳留仙洞总部基地项目, 2013年9月,万科以53.99亿竞得深圳留仙洞总部基地地块,该地块为新型产业用地+商业服务业用地+绿地,整体占地约39.4万平方米,预计总建筑面积133.55万平方米,其中建设用地面积约15.4万平方米,将建设研发用房、商业用地、商务公寓等。万科云城(一期)建设项目位于留仙洞总部基地DY03地块,首推写字楼和商务公寓产品,预计2015年下半年入市。万科云是万科布局产业地产的新产品。

深圳万科云城(留仙洞总部基地)

廊坊:万庄生态新城项目

2014年5月16日,万科与廊坊控股达成战略合作,锁定新兴产业示范区物流项目和万庄生态新城项目为首批合作的重点项目,但由于未披露更多信息,难以确定该项目的细节,同日,万科借签约河北廊坊项目宣布进军物流地产。

廊坊项目是万科进军物流地产的标志,万科方面表示,希望将廊坊万庄生态新城项目作为集团涉足物流地产的首批重点项目,迅速建立全国性的物流网络平台。毛大庆此前透露,万科正与黑石探讨合作,向普洛斯学习。按照这一思路,万科或寄望在物流地产上,形成上有基金保驾,下有客户资源护航的打法,通过强强联合,打通物流地产的任督二脉。

廊坊控股、北京万科签约

从产品和操作上看,万科的产业地产仍有强烈的商业地产痕迹,在产业地产领域常见的产业服务、企业孵化等未有充分体现;在主导产业上看,万科园区已经跨越文化创意、传媒影视、信息科技、金融创新、电子商务、仓储物流等多个类别;值得一提的是,作为新兵,借力、合作、取经被广泛用于万科的产业地产探索中,走弯路概率有望被缩小,尽管如此,2012年到2014年间,万科的产业地产试验也出现了美铭产业园这样的不成功案例,对万科庞大的盘子来说,无伤元气,但也充分说明,产业地产和住宅地产有着极大的差别,作为住宅地产的老大哥,有钱,可以任性,但要走别人的路,说起来容易,做起来难。

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