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星河WORLD产业地产模式分析

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地产公司的转型口号已提出多年,但总体逃不出雷声大雨点小的怪圈,星河集团旗下的星河WORLD项目或许是为数不多的特例之一。

这一占地达160万平方米的大型园区,坐落在著名的深圳北龙坂片区,是沟通深圳东西南北中心地带。在这一园区内值得注意的不仅仅是有“深圳北塔”之称的巨型写字楼,也不仅仅是已经入驻超200多家企业,还有星河集团精心营造的活跃投融资环境。星河WORLD将股权投资视为园区的重要功能,打造出独特的地产+投资生态。

最会做PE的地产公司

星河WORLD产业园的诞生,与星河集团多年来在股权投资,乃至大金融行业的深度布局是分不开的。

在深圳私募股权行业星河集团是重要的金主,不仅以LP的身份在股权投资行业投入了大量资金,还入股了多家投资机构。早在2010年,星河控股集团就入股深创投,位列第二大股东至今。星河控股集团也曾入股东方富海,后因东方富海被上市公司收购而获利退出。此外,星河控股集团还是前海母基金的发起人之一,合伙人包括靳海涛、马蔚华、沈南鹏、熊晓鸽、厉伟。

几年之后,星河集团也启动自己的直投的业务。从2014年开始到2016年,星河集团投资了超过30多家企业,其中也有不少是金融企业,如阳光保险、福田村镇银行等。

在股权投资行业的这些投入,让星河集团获利颇丰。入股深创投的第二年,星河集团就获分红1.45亿元。阎镜予表示,如果计算股权增值收益的话,以九鼎现在的千亿市值做参照,星河集团的投资收益甚至可以超过地产主业的收益。

星河控股集团自身的直投也大获成功,已投的60多个项目近三分之一已经实现退出,多个项目成功上市。由此可见,尽管星河控股集团过去没有已专业投资机构的身份进行定位,但经过多年的发展,其无疑已经成为一家顶级的风投机构。

这些经历让星河控股集团在股权投资行业积累了经验和资源,更重要的是,让星河控股集团尝到了股权投资甜头。星河产业集团副总裁阎镜予认为这一点很重要,房地产公司懂得并尝到了股权投资的甜头是一件不容易的事情,传统地产公司未必能看得上周期长、风险大股权投资,星河是一个特例。

从房东到股东 产业园如何嫁接投资

星河WORLD产业园的定位是一个星河集团自持的产业园,而不是建完就卖,这要求星河能够与入驻的企业长期、持续性的互动。这是以往地产开发所没有的课题。

现在星河WORLD产业园已经有200多家企业进驻,很多投资机构找上门来问有没有什么好项目,这给了阎镜予很大的启发:“我们原来是把钱交给别人管理投资。现在我们不仅能管理资金、还积累了项目来源,我们有没有可能自己投资更多的早期项目,抓住早期创业机会?”

“我原来是把钱给别人管。现在我又有钱、又有项目,跟着深创投、母基金又混了这么多年了,好歹有一点经验。我们有没有可能自己投资,管好自己的资金?所以我们做了自己的股权投资团队。”阎镜予表示。

未来星河WORLD将拥有从众创空间、联合办公到5A级写字楼的各类办公区域,任何层次的企业都能在星河WORLD找到适合它的落脚点,这是“房东”的全生命周期。相应的在投资方面,星河也将利用多年积累的内外部资源,覆盖从天使期到PE期,乃至上市公司并购等各阶段,这是股东的全生命周期。

实际上,拥有一个产业园可以为股权投资增加很多新的玩法,这是单纯的投资机构无法效仿。阎镜予提出了“房东+股东”的概念,两个身份相辅相成。因为是房东,星河连一个公司交房租水电的细节都了如指掌,这是天然的尽调;因为是股东,星河有充分的动力去服务这些公司。

空间上的集聚还带来一些意想不到的机会。星河WORLD会经常组织园区内的行业沙龙等活动,不同的企业在聊天的过程中,就会发现互相之间是上下游关系,甚至存在并购整合的可能。

产业的视角做投资 独特的孵化器模式

为了尽可能发挥自身的产业能力,星河WORLD将自有投资业务定位于天使期、和VC期。目前星河WORLD以旗下的孵化器领创天下为主体,已经取得了私募基金管理人牌照,多只早期基金正在募集,预计总规模将达6.5亿元。

与一般的孵化器不同,星河·领创天下包括两部分,一是众创空间,二是早期基金。两部分互相联系,而又独立运作。

阎镜予这样解释两者的关系:“孵化器是服务‘草根’的,但是要赚‘草根’的钱是不可能的。要想赚钱,就要把‘草根’培养成‘高富帅’。如果没有股权投资,它变成‘高富帅’之后跟你半点关系都没有,所以重点还是在股权投资上,这是根本逻辑。”

众创空间就像一个漏斗,可以为基金提供源源不断的优质项目。星河为新入驻公司提供优厚的免租金待遇,同时也设置了严格的筛选条件。入驻之前,项目团队必须提出明确的商业计划,并分解为每个季度的阶段性指标。在通过筛选入驻之后,领创天下都会进行持续三年的考核。对不达标的企业,领创天下有权要求其退出。

通过这样严格、残酷的筛选之后,能留下的都是经过检验的、具有顽强生命力的项目。更重要的是,领创天下对它们的运营状况了如指掌,甚至包括员工的加班状态。因此,这样的项目质量可靠性要比外部项目高的多。并且领创天下对入驻的公司享有优先投资权。阎镜予表示:“下一轮有其他优秀的机构要投,我们可以选择跟,这对我们来说也省了很多事。”

实际上,阎镜予非常欢迎其他机构或产业资本来合投。因为早期投资除了钱之外,资源的引入也非常重要。领创天下投资过一个名为美联美客的公司,这家公司为广告牌加装微型蓝牙模块,受众可以通过摇一摇手机的方式与其互动,达到互动营销的效果。领创天下投资它之后,已经在星河自有的商圈采用。但阎镜予认为这还不够,因此为美联美客另外寻找了三家投资者,包括一家4A广告公司省广众烁、长沙广电、中天新城,它们为美联美客带来了大量的应用场景。

领创天下从2016年下半年开始启动投资业务,到现在已经投出了近亿元。阎镜予预计这些项目今年就会陆续会开始第二轮融资,估值三倍四倍增长都有可能。不过阎镜予很直率的表示,一年时间就谈回报没什么意义,重要的是,当初投的时候,很多项目还只有原理,现在产品做出来了,已经铺向市场了,估值当然会涨。

过去六七年间,星河集团从一家传统的地产商,到各大机构的LP,再到直投,在股权投资行业的触角越伸越长。如今星河甚至已经发展到自任GP,对外募资。这一个前所未有的创举。阎镜予表示,星河的步子已经迈出去了,虽然现在还不完善,但以后产融结合的玩法想象空间非常大。

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