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前瞻产业研究院:碧桂园产业地产发展模式分析

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碧桂园产业地产

产业地产,顾名思义,即以产业为依托,地产为载体,同时实现土地的整体开发与促进经济发展的产业价值链一体化平台。随着房地产调控加强,产业升级转型发展,产业地产正成为各路资本和众多房企布局的新风口,即将迎来前所未有的蓬勃发展期,这其中就包括碧桂园。

碧桂园当上行业老大 三四线销售占比58%

地产江湖,一年混战,盟主之位,早成定局。2018年3月20日,碧桂园在香港召开的2017年度业绩会上交出了行业老大的成绩单。

2017年,碧桂园以5508亿元的销售额,6066万平方米的销售面积,成为去年卖得最好的房企,这两项数据同比分别增长了78.3%和61.9%。截至2017年底,碧桂园总共进入了全国220个城市,项目总数达到1456个,规模增长超过一倍,是进入全国城市最多的房企。

2017年,碧桂园的营业收入增长近五成达到2269亿元,股东应占利润261亿元,同比增长126%,创自2007年上市以来最高纪录,核心净利润247亿元,同比增长106%。创下史上最高销售规模后,碧桂园今年的营收还可能继续增长,不过今年碧桂园没有再设定具体的公开销售目标。

从业绩会上碧桂园集团董事局主席杨国强的表述来看,未来三四线依然是碧桂园的主战场,城镇化是他提到最多的词之一。事实上,从碧桂园年报数据显示,2017年,三四线城市对其业绩贡献非常大。数据显示,碧桂园58%的销售来源于三、四线城市,2017年碧桂园在近50个县级市的市场占有率超过30%,部分甚至过半。

碧桂园的营业收入

碧桂园销售业绩结构图

实现全产业链布局 由“乡”到“城”的转变

这58%的市场份额可不是心血来潮。据了解,碧桂园每进入一个城市,都是由营销团队来做第一轮市场研究的,这对于营销团队的判断定位能力与营销策划能力都有较高要求。

在拿地时,碧桂园也有一套自己的体系,会通过与政府合作来降低土地获取成本,同时打造全方位配套提升产品及区域价值,优化项目的同时满足政府需求,进一步获取土地溢价。

据悉,目前碧桂园已基本实现行业全产业链布局,业务涉及行业上游的建材、设计、施工,行业下游的装修、家具家电、物业管理、酒店会所运营。为实现高周转低价跑量,碧桂园通过内部化交易,设计前置、规模复制、集中采购控制开发成本,运营一体化管理保证模式效率,有效控制了成本,而这些战略布局也已经抢跑全国,是中国房企有目共睹的“头号玩家”。

作为中国新型城镇化进程的实践者,截至2017年12月底,碧桂园累计进驻中国超600个城镇,拥有超过1000个项目。在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变,实现城乡统筹和可持续发展。这种均衡的城市布局,也为中国新型城镇化的发展起到重要的推动作用。

碧桂园发力产业地产 首个科技小镇已落地

一个名为“科技小镇”的综合产业地产项目,在碧桂园集团庞大的产业体系中脱颖而出,逐步受到各方关注。

碧桂园科技小镇是该集团进军产业地产的开端,第一个项目已经落地广东惠州,初步计划在深圳周边的临深片区打造10个类似的综合产业项目,承接深圳外溢创新产业以及不断扩张的购房需求。

据透露,作为碧桂园产城融合战略的载体,“科技小镇”一般选址一线城市周边和强二线城市的30-80公里重要区域,占地2-5平方公里,最大的特色是生态、智慧、创新。项目将持续发挥出比较优势,产业聚焦全球优质科技产业资源,大力实施创新驱动发展战略,同时,项目还将围绕一、二、三产业协调发展的绿色现代产业体系,实现城市功能与创新产业共生共荣共存。

碧桂园的目标是在国内布局100个项目,实现环渤海、长三角、珠三角、海西区、北部湾、中部城市群、成渝经济圈的全布局。对于科技小镇的目标收益,碧桂园认为,主要来源于4个方面的经济效益,第一个是成为经济周期的对冲机制和稳定器,第二个是成为优质土地和优惠政策的重要来源,第三个就是成为中周期利润的重要来源,第四就是成为相关业务的重要来源。

目前,碧桂园首个潼湖科技小镇项目已经落地动工。对于潼湖科技小镇,各界都给予了高度的肯定。潼湖科技小镇位于惠州潼湖生态智慧区,处于粤港澳大湾区的重要节点。这是碧桂园启动产城战略以来的首个产城项目,也是集团城镇化项目发展到3.0版本的代表作。

潼湖科技小镇

潼湖科技小镇

据悉,潼湖科技小镇首批签约进驻企业近80家。此外,还与富士康、思科、李开复创新工场、清华大学、中科院综合研究中心等30多家机构达成了战略合作。

截至目前,碧桂园已签约科技小镇项目50多个。据碧桂园方面预测,未来科技小镇或将创造出不少于600亿元的年产出和60亿元的税收。一直以来深耕三四线城市,让碧桂园积累了做产城融合小镇的丰富经验。主席杨国强对科技小镇业务赋予厚望,要求做一个成一个。看来,碧桂园产业地产战略,才刚刚开始。

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