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产业地产拿地经验分享

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产业地产

2月27日,碧桂园+富士康联合体再度以底价夺得增城朱村地块,楼面地价8371元/㎡。还是定向拍卖的土地,还是熟悉的联合搭档。该项目作为8k液晶面板研发中心就是为富士康量身定做的,至于和哪个房企搭伙合作也早已有迹可循。产业地产已成为了房企拿地的突破口,也是产业企业与城市谈判的筹码。下面就给大家分享几个产业地产项目拿地经验,共同学习。

一、土地及操作方法划分

产业地产拿地

二、存量地—股权转让拿地模式

产业地产拿地

已有成功案例:

沈阳浑南项目:当年拿地、当年开工、当年销售、当年对接;

项目背景

原土地方通过挂牌交易获取。项目占地8.9万平方米,建筑面积约50万。土地性质:商|业(会展产业及配套设施)。

主要证件、批文及变更:

土地证

用地规划变更一—容积率变更(从3.5变更至5.61)

《用地性质及功能情况的说明》一由商业调整为“酒店、写字楼、商业裙房、住宅”

开发进度:施工图己做完,为建设工程规划许可证的办理争取了时间

债权债务:债务关系明晰,无抵押,担保等或然负债

场地现状:少量**,补偿协议已签,政府主导,土地方配合

获取方式:股权转让

资金支付节奏:总价款37500,分五次付清。首付款9900万,完成100%股权转让。地价支付杠杆比达到3.79。

土地证分割:住宅、商业两个土地证,为后期对接奠定了良好的基础。

**:半年内完成**。

开工时点:确权后6个月内达到开工条件

项目利润:住宅2.1亿(按现价估算)商业3.88亿

大连项目:当年拿地、当年对接,但因未明确规划指标,致使该项目两年未开工。

三.存量地—项目转让拿地模式

产业地产拿地

已有成功案例

北京生命园:无负债、无抵押、净地,符合“6+3+3”策略,总地价可全部计税,无实质历史遗留问题;

四.招牌挂:拿地模式

产业地产拿地

已有成功案例

招牌挂案例1

参与招牌挂背景

集团要求:XX年获取建面20万平米左右的土地储备,实现鞍山公司持续经营格局。在拿地方式上,不排斥参与招牌挂,但要求控制地价款。

地区公司经营能力:鞍山公司在当地的品牌影响力、项目运营能力领先于第一方阵开发商和本地开发商。鞍山公司拿地意愿强烈,价值发现能力较强,对公开市场关注度较高。

项目基本情况:占地8.46万平米,建面20.99万,总地价款11680万,需一次付清。

拿地准备:在与政府充分沟通基础上,获知本次挂牌竞争不激烈,存在以较低价格获取项目的可能性。

经集团战略投资管理委员会授权,鞍山公司参与挂牌,最终以底价摘牌。

招牌挂案例2

项目概况

占地767.54亩,建面约100万平米,土地性质为绿地,地面有少量农房及厂房需**。

合作方式

前期与政府勾兑,签定投资协议,约定挂牌底价。我方前期垫付约30%地价款进行**补偿、**补助、**组卷等,锁定项目。

合作流程与政府签定投资协议——用地规划变更—签定**补偿协议——**组卷,报辽宁省政府批复——设置挂牌门槛—土地挂牌上市——我方摘牌。

五.**地:拿地模式

产业地产拿地

**地项目具有操作空间,利润回报高。

**地项目:如深圳、厦门项目


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lanzihao

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2018-07-09 09:34:46
 
 

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