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限购限贷政策让热点城市房价降了吗?

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4月18日,国家统计局公布了2017年3月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中,62个城市环比上涨,占比达到88.6%。其中,价格上涨的城市与2月相比增加6个,价格下滑的城市为8个,减少了4个。北京、杭州、无锡、厦门、郑州等地的房价在2月出现环比下滑,但3月扭头转为上涨,房价调控压力仍然相当艰巨。

自从2016年2月北京市推出限购政策后,全国60多个一线、二线和三线四线城市陆续推行了严格的限购政策。然而,从一年来的新建商品房价格走势来看,热点城市房价走稳,连续上涨的势头得到遏制,但也没有明显下降。这让购房者能够形成对楼市的稳定预期。以下,笔者结合国家统计局发布的全国15个热点城市商品房价格走势进行盘点。

一、一年来中国热点城市TOP15房价环比走势

图片1_副本.jpg

2016年3月—2017年3月中国热点15城房价环比走势

从上图可以看出,自2016年3月至今,全国TOP15热点城市房价环比走势呈现出步调一致的高度波动性,即在上半年房价连续上涨后到2016年的8、9月份达到高峰。房价过热引发政策面严厉的调控政策密集**。在北京天津深圳杭州等地陆续推出升级版房产调控政策后,房价涨幅逐月下滑。

因此,从总体趋势看,各地房产调控政策确实发挥了制约房价过热的态势,基本符合调控政策制定实施的目的。

不过,广州厦门等部分城市在今年2、3月份房价恢复了2%左右的涨幅,提示楼市的市场力量再重新发力。这些城市虽然实施了严厉的限购限贷政策,但是仍然阻挡不了大批的刚需和外地投资者购房,在存量不足、供不应求的中心城市,房价仍然处于随时反弹的惯性,后期政策调控压力较大。

二、环比增幅下降的城市数量增加,政策抑制效应释放

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     2017年3月

2016年3月,全国TOP15热点城市新建商品房几个环比数都超过了100%,房价都居于连续上涨通道。尤其是厦门合肥深圳上海环比增幅都在3%以上,楼市明显发烫。而到了2017年的3月份,其中已经有6个城市步入下降通道,占比40%。广州厦门等城市虽然恢复出环比上涨态势,但除了广州厦门涨幅较大以外,其他7个城市上涨幅度都在1%以内,呈现出一种高位微涨的局势。

图片3_副本_副本.jpg

2016年3月TOP15新建商品房价格环比图

上海难得的在2017年3月新建商品房价格环比步入下降通道。南京在2016年房价涨幅步入四小龙之后,逐步加大调控力度和限购范围,相对合肥而言采取的限购限贷政策效应更强。武汉在12区限购、外地户籍限购、二套房首付比例提高等系列严厉调控政策之后,更是在4
月21日明确要求新建商品房不得涨价,只能降价,政策意图强烈。

三、冷热不均:中国热点城市房价环比增幅差异大

图片4_副本_副本.jpg

中国top15城市房价平均环比增幅(2016.3—2017.3)

从上图可以看出,过去一年零一个月之间,全国热点城市房价环比平均水平是离散分布的,但是都超过了100%。也就是说,过去的一年时间里,这15个热点城市房价总体呈现出上涨态势,但不同城市受到政策和市场调节的力量不同。在经历了上半年的飞涨之后,只是10月调控政策逐步加码、高频次推出,才导致这些城市新建商品房价格野马一般的狂涨受到遏制。

1、合肥、南京、济南、武汉平均环比增速位列全国第一阵营,环比涨幅都在2%以上;

2、北京、天津、郑州、广州、杭州、福州、厦门、上海、无锡位居全国第二增幅阵营,环比涨幅在1%—2%;

3、深圳成都相对其他兄弟城市环比增速受到的抑制效应更强,平均环比增幅在1%以内。

按照这个计算标准,合肥南京济南武汉的涨幅最高,制定严厉的调控政策理所应当,严防炒房客哄抬房价。北京上海厦门杭州房价已经居于高位,即使环比增幅水平达到1%,一年滚动式增长累积下来保守也有12%的增长幅度。以一套200万元的普通住房为例,过了一年之后,至少需要多支付24万元。而广州环比涨幅虽然在2、3月份有所抬头,但是全年平均环比涨幅并不是最高,近期的反弹更有一种补涨的味道。深圳、成都在经历了2016年的疯涨之后步入冷静期,政策面的**较好发挥了稳定楼市的功能。

本轮房产调控打击炒房的目的明确,同时又允许各地一城一策,赋予各地灵活调整政策的自由。这充分展示出各地政策制定的艺术水准。从一年来的政策与房价环比变化之间的关系分析可知,微弱的、小幅的调整只会引发更高的恐涨情绪,房价走势常常会事与愿违。而

严厉的调控手段能够起到立竿见影的功效,但无疑也会触及到刚需外地人和改善型本地户籍家庭的住房需求。北京上海深圳厦门等地后期调控压力仍然较大,而武汉郑州济南合肥等地房价连续上涨也有大量外地就业人口涌入的市场需求支撑房价高企。
中国楼市目前在政策这只手与市场之手之间掰手腕。目前呈现出政策市场的显著特点,但具体到各地,当地的库存供需状况又不时地小幅反弹,充分反映出市场一种焦虑的情绪。   

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