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万达商业地产研究专题总结及借鉴

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文/联纵智达咨询集团 商业地产中心 黄仁泉

(一)、万达地产swot分析

 

(二)、万达地产长短板分析

  •  1、长板:
  • 国内最大不动产运营商,已形成规模效应;同时集团品牌性与项目品牌性强,规模与品牌形成合力。在商业项目前期和后期运作上,资源聚合能力强,品牌与产品市场认可程度高。
  • 已建成项目多数位于一、二线城市黄金地段,资产属性优良,虽然租金回报率低,但资产长期溢价前景好。
  • 在建和储备项目多数位于一二线城市新城核心位置,项目数量多、单体项目体量大。大型城市综合体具备成为地标建筑的条件,项目开发收益、持有部分前景好。
  • 建成项目、开工项目、储备项目的地价水平低,地价水平与行业普遍标准对比,估算显示政府可能提供了 50%以上的折扣。低地价、地价分期付款使项目前期投入大幅度降低,支持了“现金流滚资产”的商业模式
  • 企业获取低价土地的能力强、土地储备可扩展空间大,“订单模式”的商业内涵得以强化,项目产品形态、商业经营能力的竞争力,使万达获取低价土地向常态发展,项目开发的前期竞争力呈现系统化趋势。
  • 开发投资回报率高:地价成本低、建筑成本策略性降低;加之企业极其强调成本控制;强调工期与资金周转率,对应项目销售定价高、销售部分产品吸引力强,销售部分的利润率高。项目整体利润率高、资金周转率快,从而投资回报率得以提高。
  • 投资模式享受双重利润:地产开发利润+资产溢价+租金回报
  • “现金流滚资产”模式趋向完善,通过销售平衡现金流的实践,印证了商业模式和盈利模式的可行性。最新获取单体项目的规模,向 150 万-200万的量级发展。
  • 第三代产品“商业+酒店+住宅+写字楼”的大型城市综合体产品组合,对商业部分的消费能力形成支撑。商业部分的业态组合虽然价值挖掘和提升仍存在不足,但“稳市”定位已经可以支持连锁发展的开业需要。
  • 自主投资的商业体系,经营情况良好,对商业地产的连锁发展可以形成支持。
  • 企业内部执行力强,经营制度化建设的加强,对企业运营开始提供支撑;对项目的工期和建筑质量提供支持和保障。
  • 注重经验、知识沉淀;企业创新能力强。
  • 资金渠道的多元化,能够满足当前发展需要。
  • 聚合国际、国内品牌商家资源能力强,在国内房地产企业中,竞争优势突出,赢得地方政府青睐。
  • 2、短板:
  • 在低成本基础上,通过低租金吸引商业资源,项目租金回报率水平偏低。
  • 商业体内商家经营水平,相当部分介于中等、偏低状态。现阶段主要通过租金补贴的形式维系整体商业运营和商业模式。
  • 租金收入在营收中所占比例与“国内最大不动产商”的定位不符,若长期得不到改善,未来将成发展限制因素——资本市场以及商业资源整合能力。
  • 建成、开业项目的业态组合、动线规划存在一定缺陷,改造难度较大。部分外在竞争力展示与实际状况存在差距,对企业成长速度有一定要求。
  • 酒店投资在前期可获取地价大幅度优惠,但长期经营边际效应递减,需要拓展退出模式。

 

 

 

(三)、核心竞争力评价

现金流滚资产”的商业模式具有可行性,围绕商业模式进行了一系列资源和运营的优化,产业链环节的资源投入比较合理、衔接顺畅,资源体系的整合能力强,盈利情况较好,打造了较强的综合竞争力。

在土地、资金等环节,具有竞争力;在商业运营环节,具有行业比较竞争力;整体运转进入“通路”。

万达的连锁发展市场空间拓展能力强,企业内部运营和盈利情况较好,为万达创造出比较宽广的市场空间,在竞争力上设置了较高的门槛。

(四)、外在、内在竞争力评价

1、外在

1) 企业规模、品牌的聚合效应,在商业地产领

域位于行业领先地位

2) 目标投资区域的市场优势及已实现程度

3) 项目数量、产品体量、业态组合、已建成运

营项目的外在观感,对政

府、置业投资者、商家的说服力

4) 大型城市综合体和商业项目开发经验、运作

能力

5) 国际、国内品牌商业资源体系对商业地产开

发的支持程度

6) 自主投资的商业产业的运营水平

2、内在

1)“现金流滚资产”商业模式和盈利模式的可行性

2) 企业的创新能力和执行力

3)资源体系、产品系列不断优化在土地资源上赢

得的优势

4)具备多元化融资渠道,资金获取能力扩展空间大

5)企业资金链运转进入良性状态,虽然也存在压力,

但资金调配空间较大

6)企业制度化建设和经验沉淀取得实质性成效

7)项目前期启动资金压力小,后期资金压力小,

投资回报率高。

 

 

 

(五)、借鉴

 

1)、商业地产领域现金流滚资产”的可行性

2)、土地、资金、资源体系”前置对竞争力形成的促进作用

3)、万达项目商业价值挖掘不足的可弥补性,是商业地产新竞争力可关注的领域

4)、万达在商业地产发展的探索过程中,形成的产品形态、产品组合、商业资源体系、商业经营等,经营细节的可借鉴性

 

5)、商业地产开发体系经营、管理制度化建设;创新思维;知识沉淀对企业发展的实质促进作用

 

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