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打开中小房地产开发商的资金门

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  资金资源是房地产项目成功运作的核心资源。房地产开发密集性资金投入的特点,使开发商不可能完全自力更生,资金链是房地产开发企业的生命线。除个别“出身名门”的央企地产公司财大气粗、屡创“地王”外,地产企业都“差钱”。房地产企业大多靠缓交地价款、拖欠工程款、挪占客户资金等方式来挤压上下游的资金,以缓解自身资金紧张,当这些手段还不能弥补开发过程中资金需求时,资金链断裂的风险陡增,烂尾楼将产生。

  房地产市场监管要求房地产企业自有资金比例加大(土地获得成本提高、预售条件提高),同时随着宏观调控,房地产市场风险、政策风险、经营风险加大。面对资金难题,实力雄厚的开发商还可以通过上市、银行贷款、REITs(房地产信托投资)等多种渠道获得开发资金。

  中小规模的房地产开发企业是大环境下催生的企业,也是最易消失的企业。中小房地产企业通常“先天不足”,开发资金匮乏、融资渠道相对狭窄,对市场敏感性高,一旦市场环境转变、宏观政策收紧,也最容易“裸泳”。而银行“嫌贫爱富”一般不会给中小房地产开发商放贷。在银行支持无望的情况下,中小房地产企业既不能坐以待毙,也不能好高骛远,而要探寻适合自己的融资方式,将融资需求和投资需求进行有效匹配。

  1.借桑梓之信——民间融资

  随着房地产开发的楼盘规模越来越大、地价越来越高,中小房地产单靠自身资金难以生存,而银行贷款的隐性歧视政策依然存在,加上国家宏观调控对土地闲置又有严格的管制,有些中小地产商在差钱时“饮鸩止渴”,向地下钱庄举借高利贷,造成风险越滚越大,一旦市场行情不好或资金回笼时间滞后,就不堪高利重负。湖南常德多家房地产公司因借高利贷而倒闭就是前车之鉴。

  民间融资不是高利贷,是在确保避免金融风险的前提下,可以按适当高于银行同期利率的方式,向其它企业、自然人寻求融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上,灵活、简单、方便,能一定程度上解决中小房地产企业临时资金短缺问题。在浙江,有一部分民营企业手中掌握着较多资金,这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品,而同乡的房地产开发企业与这些民营企业之间有“同乡”之谊,又都有“衣锦还乡”的情结,信用程度较高,所以民间借贷非常普遍,同时有市场公允的借贷利率,浙江某县的民间借贷年利率12%成为行规。

  民间融资是目前金融体系对中小企业发展支持不足的补充,对借出者而言,为闲余资金找到了出路,增加了利息收入;对借入者而言,能够解决迫切需要的资金。但由于民间融资的成本相对银行贷款高,可以满足短期资金的需求,长期资金的需求不能完全寄希望于民间融资,否则易受资金成本之累。

  2.两厢情愿——向建筑企业融资

  在建筑市场竞争激烈的情况下,许多有资金实力的建筑企业为争取到建设任务,愿意带资承包建设工程,这样,开发商就可将一部分融资的困难和风险转嫁给建筑企业。开发商等项目结构封顶预售回笼资金后,再支付建筑企业的工程款并加上一定的利息,或者不用支付利息而在承包价格上给予一定的上浮空间。当开发商支付还有困难,可用开发的房屋作抵押。建筑企业如果有全额垫资的资金实力又看好项目的盈利前景,何乐不为呢,既赚取了施工利润,又增加了额外的收益(项目溢价或利息)。对中小房地产开发商而言,低成本地解决了工程建设资金的问题。

  向供应商融资是成本最低的融资方式之一,但这种模式依赖于开发商与建筑企业的长期信赖合作关系,而不是恶意拖欠。笔者接触的江苏某地产企业,以拖欠工程款而闻名,结果是没有承包商愿意承接其项目,承接的前提条件是先预付工程款才开工,反而加大了资金压力,这就是恶意拖欠工程款的后果。

  很多建筑集团下面的房地产开发企业普遍通过集团或集团下面的兄弟企业带资承建项目,这也是帮助地产企业解决融资难题的途径之一。

  3.抱团取暖——互助性担保

  通过建立民间组织性的中小企业互助发展协会。符合条件的企业自愿入会并成为其中会员,会员如果出现资金紧张,会员单位之间可互助、互保、互督。在互助发展协会内,处于劣势的中小企业通过互助性担保联系起来,在向银行争取贷款时也可以更能得到银行的支持。当面临风险时,互助性担保机构承担的风险最终由会员分担,容易被担保者接受。担保审批人与担保申请人相互较为了解,增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督,提高了监督的有效性。

  银行以前担心中小企业的信用问题,不愿意给中小企业贷款,但随着中小企业的增多,这块蛋糕也为各银行所觊觎。前段时间中央二台对话节目专门就中小企业的融资问题,邀请几个银行的行长参与对话,从对话中我们可看出,各银行都在创新贷款担保方式和金融产品,以支持中小企业的发展资金需求。

  4.背靠大树——寻求与大开发商、大集团合作

  随着一、二级城市竞争的激烈,很多大开发商将目光瞄准了三、四级城市的房地产市场,这些大开发商在布局三、四线城市时,缺少土地和人脉。如果当地的小开发商能够与全国性的大开发商合作,一方面能得到大企业的资金支持,解决暂时的资金困难;另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作成功,对中小企业来讲是条融资捷径,同时也可以借机向大的开发商学习先进的开发经验;对大开发商来讲,有助于实现区域布局。

  有些中小地产开发商虽然资金实力比较弱,但在市场竞争环境下摸爬滚打多年,不论是在产品设计还是对客户需求的感知上,都有着丰富的实战经验。而有些拥有大量金融资本的集团虽然财大气粗,但房地产开发相关能力不足,这样和一些“差钱”的房地产公司一拍即合,显示了“专业能力+资金和土地”的组合威力。对于中小房地产开发商来说降低了开发风险和资金成本;对于刚涉入地产开发的大集团来说,凭借对方的专业能力提高了项目成功机率,缩短了项目开发时间。随着一些房地产企业自身的资金和融资能力很难满足发展的需求,依靠专业能力来与资金、土地提供方进行合作开发的案例将越来越多。

  5.壮士断腕——股权出让

  中小房地产开发商难以上市融资,即使上市融资,也因条件苛刻、周期长,远水解不了近渴。唯有“割肉放血”,通过出让股权的方式才能既降低财务成本,又获得长期发展资金。

  房地产企业可以采用“受限股权融资”方式融资,所谓“受限股权融资”即让资金以股权投资的方式投入开发项目,但通过章程对该股权进行权利义务的设置来限制它的表决权、管理权,从而避免公司管理权的分散,即排除项目可能受到出资股东干涉的担心。

  如果出现外来股东拒不退股的情形,可以在股权融资协议中事先约定,融资期满后取消提供资金一方的分红权。以此迫使提供资金方在能够收回资金及收益的情形下按照约定退股。受限股权融资的优势即在不分散管理权情况下部分解决了资金问题,更提高了公司的资本充足率,为之后的银行融资铺平道路。

  企业融资方式的选择首先取决于融资成本,不同融资方式的成本有较大的差异。中小房地产开发企业要根据需求资金的多少、周期长短,选择成本最低的融资方式,决不能病急乱投医生,将“毒药”当成“救命稻草”。

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